Píldoras breves sobre inversión inmobiliaria y desarrollo de proyecto. Lo que conviene entender antes de firmar. Sin letra pequeña.
06 / —Conceptos de inversión y proyecto, explicados sin jerga. Toca una categoría para filtrar, abre cualquier píldora para leerla entera. Cero ventas.
Los indicadores que resumen si una operación merece la pena. El ROI mide el beneficio sobre la inversión total; la TIR incorpora el tiempo y el calendario de los flujos; el cap rate relaciona la renta neta anual con el precio del activo; el cash-on-cash compara el flujo de caja con el capital realmente desembolsado. Ninguno basta por sí solo: se leen juntos.
Tasa de descuento que hace que el valor actual neto de todos los flujos de una inversión sea cero. Expresa la rentabilidad media anual teniendo en cuenta cuándo entra y sale cada euro. A igualdad de beneficio, cobrar antes eleva la TIR. Es la métrica que más usamos para comparar promociones entre sí.
Recursos propios aportados al proyecto, frente a la deuda. Es el dinero que asume el primer riesgo y el último en cobrar, pero también el que captura el beneficio una vez devuelta la financiación. La proporción entre equity y deuda define el apalancamiento de la operación.
Contrato mercantil (arts. 239-243 del Código de Comercio) por el que un partícipe aporta capital a una operación que gestiona otra parte, a cambio de una participación en sus resultados. El inversor no figura como socio ni administra: confía la gestión al gestor y participa en pérdidas y ganancias según lo pactado. Es una vía ágil de coinvertir en una promoción concreta.
Préstamo en el que el inmueble queda hipotecado como garantía. Al estar respaldado por un activo real, suele ofrecer mayor importe, plazo más largo y un tipo de interés más bajo. Si se incumple, el acreedor puede ejecutar la hipoteca. Es la financiación habitual tanto del promotor como del comprador final.
Financiación que se concede sobre la solvencia del prestatario, sin afectar un inmueble como garantía. Es más rápido de formalizar pero, al asumir el prestamista más riesgo, suele implicar importes menores, plazos más cortos y un tipo de interés superior. Útil para puentes de tesorería o para las fases iniciales de una operación.
Tasación realizada conforme a la Orden ECO/805/2003, por una sociedad homologada y supervisada por el Banco de España. Es la valoración que exigen las entidades para conceder un préstamo hipotecario y la que tiene validez legal frente a terceros. Tiene caducidad —seis meses— y una metodología reglada.
Una misma finca admite varios valores según su finalidad. El valor de mercado refleja el precio probable de venta; el valor hipotecario es prudente y sostenible en el tiempo —base del préstamo—; el valor de reemplazamiento estima el coste de reconstruir; el catastral sirve a efectos fiscales. Saber cuál te están dando evita malentendidos.
Relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble, expresada en porcentaje. Un LTV del 70% significa que la financiación cubre el 70% del valor y el resto se aporta como equity. A menor LTV, menor riesgo para el prestamista y, normalmente, mejores condiciones.
Cociente entre la renta neta de explotación anual y el precio o valor del activo. Indica la rentabilidad bruta de un inmueble en alquiler con independencia de la financiación. Un cap rate alto sugiere más rentabilidad —o más riesgo—; uno bajo, activos prime y mercados tensionados.
Primera fase del encargo arquitectónico. Define la idea, el volumen, la implantación en la parcela y la distribución general, con planos y una memoria de intenciones. Sirve para tomar decisiones y estimar costes, pero no tiene el desarrollo técnico ni el detalle suficiente para solicitar licencia ni para construir.
Documento que define las características generales de la obra mediante la adopción y justificación de soluciones concretas conforme a la normativa urbanística y técnica. Es el proyecto que se presenta para obtener la licencia municipal de obras, pero no basta por sí solo para iniciar la construcción.
Desarrollo del proyecto básico con la definición completa de la obra: detalles constructivos, mediciones, presupuesto, pliego de condiciones y todos los documentos necesarios para ejecutar. Incluye el cumplimiento del CTE y los proyectos de instalaciones. Es el documento que la dirección facultativa lleva a obra.
Levantamiento que recoge la geometría real del terreno: cotas, pendientes, linderos, edificaciones y servicios existentes. Aporta la base cartográfica sobre la que se proyecta y se replantea la obra. Un buen levantamiento evita sorpresas de superficie, alineaciones y movimientos de tierra.
Investigación del subsuelo mediante sondeos y ensayos para conocer la naturaleza del terreno, su resistencia, el nivel freático y los posibles riesgos. Determina el tipo y la profundidad de la cimentación. Es obligatorio según el CTE y condiciona buena parte del coste de la estructura.
Documento divulgativo que describe, en lenguaje claro, los materiales, equipamientos y acabados de la vivienda: cocina, baños, suelos, carpinterías y climatización. Acompaña a la venta y crea expectativa, pero su detalle técnico es menor que el de la memoria técnica.
Especificación detallada de materiales, sistemas constructivos y marcas o equivalencias que forma parte del proyecto y obliga contractualmente. Es la referencia que permite verificar que lo ejecutado coincide con lo comprometido. Cuando hay duda, manda la técnica, no la comercial.
Proceso por el que el comprador elige, dentro de unos plazos y opciones definidos, acabados y a veces distribución de su vivienda sobre plano. Cuanto antes en la obra, mayor margen de cambio y menor sobrecoste. Pasado el punto de no retorno constructivo, las opciones se cierran.
Visita previa a la entrega en la que el comprador recorre la vivienda terminada junto a la promotora para comprobar acabados y dejar constancia de los repasos pendientes. Permite resolver detalles antes de la firma y la entrega de llaves, y da tranquilidad a ambas partes.
Acto por el que el colegio profesional comprueba la identidad y habilitación del técnico y la integridad formal del proyecto. No valida el contenido técnico ni la calidad del diseño, pero acredita que el documento está completo y que su autor está facultado. Es requisito en buena parte de los trámites.
—